El fideicomiso inmobiliario, ¿Qué es y cómo se compone?

En esta entrega analizaremos las partes que conforman el contrato de fidecomiso en el que se aportan inmuebles y al que se le denomina “Fideicomiso Inmobiliario”. Para ello, tendremos que tomar en cuenta que el Fideicomiso tiene una naturaleza contractual, lo que significa que en él puede haber hasta tres partes que son: el (los) Fideicomitente(s), el Fiduciario y el (los)Fideicomisario(s), mismos que definiremos a continuación:

 

LOS FIDEICOMITENTES

El (los) Fideicomitente(s), se refiere a la persona o grupo de personas que transmiten los bienes al Fiduciario para que éste cumpla los fines lícitos y determinados que los propios Fideicomitentes determinan. De tal suerte que, los Fideicomitentes aportan o se obligan a aportar bienes y también establecen las finalidades del fideicomiso, las cuales pueden ser muy diversas pero nunca deben ser contrarias a leyes de orden público y deben estar claramente determinadas.

Derivado de lo anterior, nos damos cuenta de que, cada contrato de fidecomiso se convierte en un verdadero “traje a la medida” de las intenciones, necesidades y objetivos que los fideicomitentes establecen como los  fines del fideicomiso. Es por ello que la asesoría del Notario y la posterior redacción por él de este instrumento, donde además se contiene el contrato, no solo es conveniente sino también necesaria para lograr los fines propuestos.

Es precisamente esa flexibilidad, la que ha permitido que este tipo de contrato sea muy recurrido en la vida práctica como un medio seguro y eficaz para alcanzar los objetivos de las partes.

El (los) Fideicomitente(s) pueden ser una o varias personas ya sean físicas o morales, y requieren tener la capacidad para aportar los bienes que sean materia del fideicomiso. Esto quiere decir, que sean titulares de derechos sobre los bienes que se aportan, y que estos no sean estrictamente personales.

En el caso de que sean varios Fideicomitentes, estos pueden aportar los mismos o distintos bienes, por ejemplo:

1) A y B son dueños (copropietarios) de un inmueble; y necesitan dinero para solventar obligaciones personales. Ambos transmiten dicho inmueble al fiduciario en un fideicomiso para garantizar un crédito que reciben de un tercero.

2) O bien, supongamos que, A es propietario de un inmueble consistente en un terreno y B tiene recursos en dinero. Ambos desean unir esfuerzos para que se construya en el inmueble un edificio de departamentos y después venderlos para repartirse el dinero que se obtenga en el porcentaje que se han convenido. En esta situación, para lograr ese fin de manera lícita y determinada, ambos pueden celebrar un contrato de fideicomiso en el cual aportan o se obligan a aportar uno de ellos el inmueble y el otro el dinero.

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EL FIDUCIARIO

En nuestro sistema jurídico y a diferencia de otros como el anglosajón, se requiere que el cargo de Fiduciario lo desempeñe una Institución Fiduciaria expresamente autorizada por la ley. En este sentido, dependerá de la finalidad del fidecomiso qué Institución podrá ser o fungir como fiduciaria, pudiendo siempre serlo una Institución de Crédito y, en otros casos, como por ejemplo el fideicomiso de garantía, pueden contemplarse otras instituciones como las Instituciones de Seguros, de Fianzas, las Casas de Bolsa, las SOFOM´S entre otras.

El fiduciario adquiere los bienes o derechos, y se vuelve propietario o titular de estos, pero a diferencia de cualquier otro dueño que puede hacer con sus bienes lo que quiera sin más limitaciones que las establecidas en la ley, el Fiduciario solo puede destinar los bienes a los fines que estipuló el Fideicomitente; pudiendo ejercer todos los derechos y acciones que se requieran para su cabal cumplimiento. Precisamente, como su propiedad está acotada, doctrinalmente se le denomina u fiduciaria, una distinción importante al derecho de propiedad que tuve la oportunidad de exponerles en un artículo previo publicado en esta revista.

Para que exista el contrato de Fideicomiso basta con que estén estas dos partes; es decir, el Fideicomitente y el Fiduciario, y que los fines sean lícitos y determinados.

 

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EL FIDEICOMISARIO

El (Los) Fideicomisario(s) son las personas físicas o morales que reciben el o los provechos que el fideicomiso implica. Si son varios, el propio Fideicomitente determinará si reciben los provechos simultánea o sucesivamente.

El Fideicomisario podrá exigir el cumplimiento de los fines al Fiduciario y a su vez, impugnar la validez de los actos que el Fiduciario realice apartándose de los mismos.

La calidad de Fideicomisario puede recaer en el propio Fideicomitente y, en el caso de que sean varios, se pueden establecer provechos distintos para cada uno de ellos. En esos casos, al nombrarlos es útil distinguirlos de alguna manera ejemplo: Fideicomisario A, Fideicomisario B, entre otros.

Como indiqué al inicio, serán Fideicomisos Inmobiliarios aquellos en los que se aporten inmuebles, habiendo la posibilidad de que existan tantos fideicomisos, como fines se planteen las partes. Por ello, es recomendable acudir con un Notario de manera que todos los intereses se vean reflejados y el fideicomiso se convierta en un traje a la medida de los interesados.

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Fuente Real estate Market & Lifestyle

Notario 242 de la Ciudad de México.

 

 

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